Mieszkanie inwestycja

Mieszkanie to fajna inwestycja, ale…

Jeżeli zażyjemy zbyt dużą dawkę internetu, z pewnością w którymś momencie natkniemy się na opinię, że warto inwestować tylko w nieruchomości. Bo nieruchomość to jest coś, co stoi, i nikt nam tego nie zabierze. A nawet jeśli straci na wartości albo coś, to możemy przepisać na dzieci, i one już nie będą musiały się kredytować. Jest w tym cała masa słuszności. Ale są też „ale”.

Czytaj także: Dobry dług, zły dług

Nieruchomości, szczególnie budownictwo mieszkaniowe, to bardzo istotna gałąź gospodarki. Duża ilość nowo wybudowanych, oraz sprzedanych mieszkań, to wyznacznik trendów gospodarczych. A jeśli mówi się o zapotrzebowaniu na kolejne setki tysięcy mieszkań, to znaczy, że jest hiper-super-duper, i wszyscy powinni się cieszyć, brać kredyty i kupować mieszkania – jak nie dla siebie, to pod wynajem.

Tak powstaje bańka. Bańka charakteryzuje się wzrostem cen do poziomu, który nie odzwierciedla rzeczywistej wartości danego aktywa. Oczywiście nie jest łatwo jednoznacznie stwierdzić, czy odzwierciedla czy nie. Przykład: bańka bitcoinów z ubiegłego roku. Ile powinien kosztować bitcoin? Do dziś nikt nie wie. Moim zdaniem jest prawdopodobnie bezwartościowy. Mieszkanie jednak przedstawia pewną bardzo konkretną wartość, i jest ona uzależniona od wielu elementów takich jak metraż, klasa budownictwa czy położenie.

Nie muszę chyba dodawać, że politykom zależy na tym, by wykazać jak największe zapotrzebowanie na mieszkania? A to osiągnąć bardzo łatwo np. poprzez trzymanie niskich stóp procentowych. Jeśli ktoś ma pół miliona złotych, to nie będzie ich trzymał na lokacie, która jest oprocentowana tak, że wszelki zysk zje na spółkę inflacja oraz podatek Belki. Kupi nieruchomość. A jak ktoś ma sto tysięcy, to zamiast kisić na lokacie dobierze sobie taniego kredytu i też kupi mieszkanie na wynajem, które będzie mu spłacało kredyt.

Czytaj także: Czy straszenie kryzysem jest złe?

Problem wszystkich baniek…

… polega na tym, że istotną rolę odgrywa w nich błędna ocena sytuacji. Przykładowo – mamy początek grudnia 2017 i bitcoin kosztuje już prawie 14 tys. USD. Myślimy sobie: – cały czas idzie w górę. Kupię za 1000 złotych i za miesiąc będę miał dwa tysiące. Zwłaszcza, że od sierpnia myśleliśmy tak i myśleliśmy, a cena ciągle rosła i rosła… Raz kozie śmierć. Kto nie ryzykuje, ten nie ma.

No, ale niestety przychodzi pamiętny moment kulminacyjny, bańka pęka, wszyscy mówią „nie, nie… to tylko korekta”, a po trzech miesiącach człowiek wychodzi z inwestycji i odzyskuje ledwie 500 złotych. A to i tak dobrze.

Problem z nieruchomościami jest taki, że skoro są one tak istotne dla postrzegania gospodarki, to raczej nikt nigdy nie przyzna się, że jest na nich bańka. Taką sytuację obserwowaliśmy w USA w 2007 roku, kiedy szef FED Alan Greenspan przekonywał, że na rynku nieruchomości nie ma bańki.

Przekonywał i przekonywał.

A myślę, że nietrudno wykazać większe zapotrzebowanie na mieszkania, niż istnieje w rzeczywistości. Wystarczy podać dosłownie, ile jest młodych rodzin, które chcą się usamodzielnić i mamy liczbę mieszkań. Albo w ogóle liczbę osób, które kończą właśnie studia – wiadomo, że każdy z nich będzie chciał pójść na swoje. Mamy prosperity. Kto by się cisnął ze starymi?

Czytaj także: Czy i kiedy powinniśmy „zapierdalać za miskę ryżu”?

Eksperyment

Wyobraźmy sobie, że nasz kraj to wyspa zamieszkiwana przez 100 osób w wieku 25-30 lat, z których każda ma zdolność kredytową. To hiper optymistyczny scenariusz.

Wyobraźmy sobie teraz, że każda z tych osób myśli o zakupie mieszkania dla siebie oraz ewentualnie jako inwestycję, która będzie się spłacała z wynajmu.

Jak nietrudno sobie wyobrazić, kiedy połowa obywateli wyspy będzie miała swoje mieszkanie oraz mieszkanie na wynajem, to druga połowa już nie będzie musiała kupować mieszkań w ogóle, bo będą mogły wynajmować. Ale ponieważ Polacy mają to do siebie, że chcą mieć swoje mieszkanie, to przynajmniej część z tej drugiej połowy również weźmie mieszkanie na kredyt. A być może także i mieszkanie na wynajem, ponieważ rząd przekona ich, że jest prosperity.

Efekt jest taki, że przynajmniej część posiadaczy drugiego mieszkania nie będzie w stanie go wynająć, i kredyt będzie musiała spłacać samodzielnie.
Tutaj oczywiście można pojawia się bardzo dużo innych czynników np. obcokrajowcy. Przecież będą przyjeżdżać do pracy, i będą potrzebowali mieszkań do wynajęcia. Tak, to prawda. Będą przyjeżdżać, dopóki uda się utrzymać mit prosperity. Ale mit prosperity może zacząć się kruszyć w chwili, gdy posiadacze drugiego mieszkania na kredyt, którego nie mogą wynająć, przestaną regulować swoje zobowiązania w bankach.

Czytaj także: NBP kupuje złoto. Jak to interpretować?

Mity i półprawdy

Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem – prawda. Mieszkanie na wynajem to bardzo bezpieczna inwestycja – mit. I to mit o tyle niebezpieczny, że jest bardzo na rękę rządzącym. Nie tak bardzo, jak obligacje skarbowe, ale bardziej, niż lokaty bankowe. Mieszkania to dobre statystyki i wpływy z podatków. To także konsumpcja, która napędza wzrost gospodarczy oraz pieniążki dla banków i deweloperów. To mit, na którego podważaniu nie zależy nikomu. I dopóki prosperity się utrzymuje, udaje się też utrzymać mit, bo nie ma zbyt wielu ludzi niezadowolonych z tego, że inwestycja im się nie udała (na każdej bańce da się zarobić, ale trzeba wejść odpowiednio wcześnie i wyjść odpowiednio wcześnie).

Jednak ceny nieruchomości są teraz horrendalne. Pojawiają się także eksperci oferujący odpłatnie swoje doradztwo w kwestii „jak zarabiać na flipach” (czyli na kupnie, remoncie i sprzedaży), co także jest wyznacznikiem bańki – skoro ci goście wiedzą, jak zarabiać na flipach, to dlaczego nie skupią się na zarabianiu na flipach? Otóż dlatego, że coraz trudniej zarobić na flipach, a sprzedawanie wiedzy to łatwiejszy kawałek chleba. To samo mieliśmy z bitcoinem pod koniec 2017 roku.

Jak długo bańka może rosnąć? Długo. Co najmniej tak długo, na jak długo starczy jeszcze „paliwa”, czyli spekulantów chętnych do tego, by zarabiać na wynajmie, na flipach, oraz tych, którzy rzeczywiście potrzebują mieszkania, i ich na nie stać.

Czytaj także: Wszyscy będziemy dłużnikami

Photo by ian dooley on Unsplash